Zasiedzenie nieruchomości – polega na tym, że posiadacz nieruchomości niebędący jej
właścicielem, może nabyć jej prawo własności jeżeli  posiada nieruchomość
nieprzerwanie przez określony prawem czas.

Zasiedzenie własności nieruchomości następuje wyłącznie dlatego, że dany podmiot
(posiadacz samoistny) posiada ją przez odpowiedni okres czasu. Po upływie okresu
zasiedzenia posiadacz samoistny uzyskuje takie samo prawo do nieruchomości jak osoba,
która nabyła jej własność np. na podstawie umowy sprzedaży.
Aby stać się właścicielem nieruchomości w trybie zasiedzenia konieczne jest dopełnienie
pewnych formalności oraz wykazanie, że posiadanie samoistne trwa wystarczająco długi
okres czasu.

Posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada
nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że
uzyskał posiadanie w złej wierze. Natomiast jeżeli uzyskał posiadanie w złej wierze to
nabywa jej własność  po upływie lat trzydziestu.

Zasiedzenie nie tylko dla osób fizycznych.

Każdy może nabyć własność nieruchomości w drodze zasiedzenia. Przepisy Kodeksu
cywilnego nie wprowadzają w tym względzie ograniczeń. W związku z tym zasiedzenia
nieruchomości może dokonać osoba fizyczna, osoba prawna oraz jednostka organizacyjna
cechująca się jedynie zdolnością prawną. To z kolei oznacza, że szeroka kategoria różnych
podmiotów prawa może nabyć własność nieruchomości w trybie zasiedzenia.

Nie każda nieruchomość może być przedmiotem zasiedzenia.

Możliwość zasiedzenia dotyczy działek gruntu (nieruchomości gruntowych), nieruchomości
budynkowych (np. garaży) czy lokalowych (stanowiących odrębną własność lokalu).
Natomiast nie można zasiedzieć – przykładowo – pokoju w mieszkaniu, strychu czy piwnicy.
Są to jedynie części składowe innych nieruchomości, które nie mogą stać się
przedmiotem prawa własności.. Dlatego też ich zasiedzenie nie jest dopuszczalne. Można
natomiast zasiedzieć służebności gruntowe (polegające na korzystaniu z trwałego
i widocznego urządzenia.

Posiadanie samoistne.

Posiadanie samoistne to najważniejszy element zasiedzenia, ponieważ tylko stan posiadania
samoistnego przenosi prawa własności do nieruchomości.
Do zasiedzenia konieczne jest nabycie posiadania samoistnego nieruchomości i takie jej
posiadanie przez termin wynikający z przepisów Kodeksu cywilnego.
Art. 336 Kodeksu cywilnego stanowi, że posiadaczem samoistnym jest ten, kto włada daną
rzecz tak, jak właściciel. Dlatego, nie można mówić o zasiedzeniu nieruchomości wówczas,

gdy posiadacz nie zachowuje się tak, jakby faktycznie był jej właścicielem. Posiadaczem
samoistnym nie będzie ktoś, kto włada nieruchomością (posiada nieruchomość) jak najemca
czy dzierżawca.
Osoba chcąca dokonać zasiedzenia musi być przekonana w trakcie biegu zasiedzenia (czyli
nawet przez okres 30 lat), że jest właścicielem gruntu lub budynku, a także zachowywać się
jak właściciel nieruchomości. Chodzi o jej uzasadnione przekonanie, które powinno z czegoś
wynikać.
Powyższe okoliczności można udowodnić w postępowaniu sądowym jeżeli np. na własny
koszt wykonałeś remont budynku, dbałeś o niego, uprawiałeś ziemię; kosiłeś trawę, czy
płaciłeś podatki od nieruchomości we własnym imieniu.

Termin zasiedzenia nieruchomości.

Posiadacz samoistny nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa
własność jeżeli posiada rzecz nieprzerwanie przez okres dwudziestu bądź trzydziestu lat.
Według Kodeksu cywilnego termin ten uzależniony jest od dobrej lub złej wiary posiadacza.
Warto też podkreślić, że bieg terminu zasiedzenia nie ulega przerwaniu, jeżeli posiadacz
napotkał jakieś przemijające przeszkody w swoim posiadaniu. 

Posiadanie w dobrej wierze / posiadanie w złej wierze.

W przypadku dobrej wiary posiadacza samoistnego zasiedzenie nieruchomości następuje po
upływie dwudziestu lat takiego posiadania. Z tego rodzaju sytuacją mamy do czynienia
wówczas, gdy posiadacz włada nieruchomością nie mając świadomości, że nie przysługuje
mu prawo własności do konkretnej nieruchomości.
Ponadto błędne przekonanie posiadacza o istnieniu prawa musi być usprawiedliwione
w danych okolicznościach. Trzeba pamiętać, że aby wykazać dobrą wiarę trzeba mieć mocne
argumenty. Przeważnie z dobrą wiarą mamy do czynienia wówczas, gdy posiadacz otrzymał
posiadanie od innych osób, np. swoich rodziców.
W końcu w skutek zasiedzenia dotychczasowy właściciel traci prawo własności, które z mocy
prawa przechodzi na dotychczasowego posiadacza samoistnego.
Natomiast z posiadaniem samoistnym w złej wierze mamy do czynienia, w sytuacji gdy dana
osoba wie, że nie przysługuje jej prawo własności. Nie ma więc wątpliwości, że w złej
wierze jest ten, kto objął nieruchomość bez dochowania jakichkolwiek formalności (np.
został w niej po wygaśnięciu umowy najmu).
Tym samym w złej wierze jest posiadacz nieruchomości, który np. rozpoczął uprawę jakiegoś
gruntu w ogóle nie poszukując jego właściciela. Tak samo należy potraktować kupno
nieruchomości bez zachowania formy aktu notarialnego. Trzydziestoletni termin, po którym
występuje skutek w postaci zasiedzenia, pozwala prawowitemu właścicielowi na
dochodzenie swoich praw. Po upływie tego terminu jest na to po prostu za późno.

Postępowanie w sprawie o zasiedzenie.

Bez względu na to, czy posiadacz samoistny znajduje się w złej wierze, czy też w dobrej
wierze, zasiedzenie następuje z mocy samego prawa. Oznacza to, że teoretycznie nie trzeba
dopełniać jakichkolwiek formalności. Po spełnieniu warunków określonych w
przepisach Kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości staje się jej właścicielem. Jednak
fakt ten należy stwierdzić chociażby po to, aby dokonać wpisu w księdze wieczystej. Dlatego,
aby móc wykazać, że posiadanie nieruchomości rzeczywiście doprowadziło do jej
zasiedzenia, warto dopełnić pewnych formalności.
Do stwierdzenia zasiedzenia i uzyskania formalnego dokumentu, z którego będzie wynikało,
że doszło do spełnienia przesłanek zasiedzenia konieczne orzeczenie sądu. Tylko takie
orzeczenie potwierdza nabycie własności i pozwala uwidocznić prawo własności do
nieruchomości w księdze wieczystej (lub wpisać je do zbioru dokumentów).
Sąd wydaje stosowne postanowienie po przeprowadzeniu postępowania nieprocesowego,
stosując przepisy prawa (kodeksu cywilnego). Aby uzyskać stwierdzenie
zasiedzenia, posiadacz nieruchomości musi złożyć stosowny wniosek. Należy skierować go do
sądu rejonowego właściwego ze względu na położenie nieruchomości.
W uzasadnieniu wniosku należy wskazać na wszystkie okoliczności, które uzasadniają
zasiedzenie. Oczywiście postępowanie sądowe polega przede wszystkim na badaniu, czy
w pewnym staniem faktycznym danej sprawy rzeczywiście doszło do zasiedzenia.
Chodzi tu więc przede wszystkim o fakt posiadania samoistnego; moment objęcia
nieruchomości (to od niej zależy istnienie dobrej wiary bądź pozostawanie przez posiadacza
w złej wierze, a także upływ stosownego terminu. Jednak postanowienie sądu nie
przenosi własności nieruchomości, a jedynie stwierdza fakt jej zasiedzenia.

Możliwe trudności związane z zasiedzeniem nieruchomości.

Wobec powyższego zasiedzenie nieruchomości jest możliwe tylko i wyłącznie po spełnieniu
ustawowych przesłanek. To właśnie ich udowodnienie przeważnie stanowi najważniejszy
problem przy zasiedzeniu nieruchomości. Biorąc pod uwagę fakt, że tego rodzaju sprawy
dotyczą długiego okresu czasu, przeważnie kluczowe znaczenie mają tu zeznania świadków.
Jednak warto przedstawić przed sądem także rachunki, potwierdzenia zapłaty podatków czy
jakiekolwiek inne dokumenty świadczące o tym, że dana osoba faktycznie władała
nieruchomością, tak jakby była jej właścicielem.

Koszty postępowania.

Wniosek o zasiedzenie podlega opłacie sądowej w wysokości 2000 zł, natomiast wpis w
księdze wieczystej to koszt 200 zł.

Podatek od zasiedzenia.

Z nabyciem nieruchomości w drodze zasiedzenia wiąże się także konieczność zapłaty
podatku. Wynosi on 7% wartości nieruchomości. To z kolei oznacza, że wartość tę należy

odpowiednio oszacować. W ciągu miesiąca od dnia uprawomocnienia się postanowienia
sądu o stwierdzeniu zasiedzenia, należy złożyć w Urzędzie Skarbowym właściwie
oświadczenie. Po jego zbadaniu Urząd wyda decyzję, w której będzie określona dokładna
wysokość podatku. Jeżeli nabywca nieruchomości nie zgadza się z treścią decyzji, może ją
zakwestionować w postępowaniu odwoławczym.

Jeżeli potrzebujesz pomocy w przeanalizowaniu Twojej sytuacji, przygotowaniu wniosku o
stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości lub po prostu potrzebujesz pełnomocnika w sprawie
o zasiedzenie to zapraszam do kontaktu.